深圳楼市：这些片区近两年跌幅不小，学位溢价严重，趁早出手！
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1、问：您好，付费咨询，我现在有两套学位房，抱着深外划片区的幻想，买的百花长城二花园和华强北的阁林网苑，现在的情况是价格低，成交量也低。我现在准备把华强北的按低价卖了，现在时机合适吗？
【资料图】
回复：百花和华强北片区学位房这两年跌幅不小，除了这两个片区，还有八卦岭、园岭等跌幅都很大，特别是八卦岭宿舍。这些片区有一个共同的特性，房子的居住品质非常差，但是学位比较好，以前的高价都是单纯靠学位支撑。在2021年提出的大学区政策，名校集团化的大趋势下，学区房的投资属性到头了，特别是老塔楼，小户型高单价学位房，千万别碰，现在持有的趁早出手！
2、问：大师兄，您好，想换一套带中上学校的房子，顺便能改善一下居住。大概预算1000万。看了像后海和蛇口的一些楼盘，但是楼龄都很老了。您这边有什么好的推荐？
答：后海的房子都比较老，不过配套很成熟，居家氛围浓厚，后海1000可以考虑蔚蓝海岸了，带北师大南山附小和附中学位，也还可以。蛇口的次新房1000只有栖游家园这种小三房可以买到，但是学校很一般。带育才学位的海境界一期小三房1100多还能买到，其他像雍景湾，海月华庭，后海公馆这些就更高了。不过蛇口新房招商花园城二期1000可以买到三房，但是独栋产品，没有花园社区。
3、问：大师兄，我在红山有一套三房，06年的房子，最近两年一直在跌价，市值总价不到500W。现在小孩马上也要上学了，在考虑是一步到位换房，还是等小孩上完学再卖掉？有下面几个方案：1）卖掉这套，毕竟升值空间不大，一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子，2）关内买一个第二梯队的学位房然后租出去，纯粹为了学位，3）这个小区活跃度不高，如果卖不出去，明年用了学位，然后适当降价卖，再置换关内的房子。
老师推荐哪种方式？求解？
答：我会建议选方案一，方案二放在以前普涨的时代很管用，以前1+1>2，但是现在片区分化太严重，外加学位房被打压，现在1+1<2。尽量今年降低一点价格卖，置换一个学位好点的三房。如果明年学位用掉再卖会面临两个问题，第一个问题是学位用过，卖不起价。第二个问题是小孩已经上学，由于深圳转学困难，只能又买附近的盘，这换房是换了个寂寞吗？
4、问：大师兄您好，我们在桃源村一期有一套房子，自住，已经红本在手了。现在想在同片区换一套大房子改善。您能推荐一下这附近的二手房吗？桃源村现在能卖掉吗，如果可以继续持有，是不是需要抵押以后再买？
答：桃源村地处南山，7号线桃源村地铁口，去车公庙、福田中心、科技园、后海、深圳湾、前海、留仙洞都在半小时以内；南山上车盘，单价和总价都不高；一二期共计7000多户，不折不扣的大社区。一二期为福利房，1-82栋为一期，97年交房，楼梯房，83-105栋为二期，99及03年交房，电梯房，社区较老。人车不分流，地面基本沦为停车场，无高档花园、泳池，物业管理较差，全开放社区，安全性较低；附近没有大体量商业和好的学校配套，短期内也没有大的利好项目；小区处于龙珠大道、京港澳高速和北环大道三条主干道中间，相对较吵；
桃源村一期短期拆迁的可能性基本为零，1997年的房子不算很老，也没有危房，所以一期的房子没有继续持有的价值。
置换的话，可以看看三期高层电梯房，或者旁边的香瑞园，对面的深云村。置换到深云村学位就更好了。
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